Prodej bytu s úsměvem: Chytré úpravy, které se vyplatí!
Vyplatí se rekonstruovat byt před prodejem? Co se opravdu vyplatí
Chystáte se prodat byt a přemýšlíte, jestli do něj před prodejem ještě investovat? Vymalovat? Vyměnit podlahy? Udělat novou koupelnu? Kuchyň? Nebo rovnou kompletní rekonstrukci?
Tuhle otázku od majitelů slýchám často. A odpověď rozhodně není automaticky: Ano, zrekonstruujte ho.
Někdy dokáže investice několika desítek tisíc korun výrazně zlepšit prezentaci bytu a usnadnit jeho prodej. Jindy můžete do rekonstrukce vložit stovky tisíc a při prodeji zjistit, že vám je kupující jednoduše nezaplatí.
Proto doporučuji jedno: Nejdřív počítat. Až potom rekonstruovat.
Jak připravit byt k prodeji, aby dával dobrý první dojem
Při prodeji není cílem vytvořit nejkrásnější byt v celém domě.
Cílem je připravit nemovitost tak, aby dobře působila na správného kupujícího a zároveň jste zbytečně neutráceli za věci, které se vám v prodejní ceně nevrátí.
Začal bych proto úplně jednoduše.
Důkladný úklid. Čistá okna. Vyčištěná koupelna. Uklizená kuchyň. Co nejméně zbytečných věcí na očích.
Možná to zní banálně. Jenže právě první dojem rozhoduje o tom, jak bude zájemce byt během prohlídky vnímat. Když vejde do světlého, čistého a vzdušného prostoru, začne přemýšlet:
„Dokázal bych tady bydlet?“
A přesně to chceme.
Drobné opravy před prodejem bytu mají smysl
Kapající baterie. Uvolněná klika. Prasklá zásuvka. Nefunkční žárovka. Odřená stěna. Jedna taková věc prodej nezničí.
Když jich ale kupující během prohlídky napočítá deset, začne si v hlavě skládat úplně jiný obrázek. „Co dalšího tady asi nebude v pořádku?“ Přitom oprava těchto drobností bývá levná.
Proto jsou právě malé opravy jednou z věcí, do kterých bych před prodejem většinou investoval. Ne proto, že vám nová klika zvýší cenu bytu o deset tisíc.
Ale protože byt jako celek působí udržovaněji a důvěryhodněji.
Vyplatí se byt před prodejem vymalovat?
Často ano.
Výmalba patří mezi úpravy, které mohou mít velmi dobrý poměr mezi cenou a výsledným efektem. Platí to hlavně tehdy, pokud jsou stěny zašlé, poškozené nebo výrazně barevné.
Bílá nebo světlá neutrální barva dokáže prostor projasnit, opticky zvětšit a hlavně ho zbavit části osobního charakteru současného majitele.
A to je při prodeji důležité. Kupující si totiž potřebuje představit svůj domov, ne váš. Ale ani tady bych nemaloval automaticky každý byt.
Pokud jsou stěny čisté a v dobrém stavu, můžeme peníze využít lépe jinde.
Home staging: méně dekorací, více prostoru
Home staging není jen pár polštářků, svíčka a deka přehozená přes sedačku.
Dobrá příprava bytu má hlavně ukázat jeho možnosti.
Kam se vejde jídelní stůl?
Jak může fungovat obývací pokoj?
Je v ložnici dostatek prostoru?
Kam dát pracovní kout?
Jak využít menší pokoj?
Někdy stačí část nábytku odvézt.
Jindy ho správně přeskupit.
Někde může mít smysl několik věcí doplnit.
A někdy je nejlepší byt skoro úplně vyprázdnit.
Neexistuje jeden univerzální recept.
Kompletní rekonstrukce před prodejem? Tady bych byl opatrný
Nová kuchyň. Nová koupelna. Podlahy. Elektroinstalace. Dveře.
Kompletní rekonstrukce bytu může stát stovky tisíc korun a zabrat několik měsíců. A právě tady doporučuji velmi dobře počítat.
Představte si, že investujete 500 000 Kč do nové kuchyně a koupelny.
Jenže kupující má úplně jiný vkus. Nelíbí se mu barva kuchyně. Chtěl jinou dlažbu. Nebo chce kuchyň stejně předělat.
Výsledkem může být, že jste zaplatili rekonstrukci, kterou nový majitel vůbec neocení v částce, jakou jste do ní vložili.
Proto samotná věta:
„Zrekonstruovaný byt se přece prodá dráž.“ nestačí.
Ano. Pravděpodobně se prodá za vyšší cenu.
Otázka ale zní: O kolik?
A právě to je podstatné.
Kdy může rekonstrukce bytu před prodejem dávat smysl
Rozsáhlejší úpravy bych zvažoval například tehdy, pokud odstraní zásadní nedostatek nemovitosti nebo výrazně změní její pozici na trhu. Zároveň je potřeba znát místní poptávku. Jinak se totiž bude chovat trh s menšími investičními byty v Brně a jinak rodinný byt ve městě na jižní Moravě. Někde kupující hledají především hotové bydlení, kam mohou okamžitě přijít s kufrem. Jinde naopak chtějí byt před rekonstrukcí, protože si jej plánují udělat přesně podle sebe. Před větší rekonstrukcí bych proto chtěl znát odpověď minimálně na několik otázek:
Kolik bude rekonstrukce opravdu stát? Jak dlouho potrvá? Jaké budou náklady na byt během této doby? O kolik může rekonstrukce zvýšit jeho reálnou prodejní cenu? A existuje na trhu dostatek kupujících, kteří jsou ochotni tuto vyšší cenu zaplatit?
Teprve potom bych rozhodoval.
Každý byt má jiného kupujícího
Tohle je při přípravě nemovitosti k prodeji zásadní. U investičního bytu bude kupující často řešit hlavně cenu, výnos, dispozici, náklady a možnost pronájmu. U rodinného bytu bude mnohem důležitější atmosféra, úložné prostory, velikost pokojů nebo fungování společného prostoru. A u jiného bytu může cenu zásadně ovlivnit terasa, výhled, garážové stání nebo samotná lokalita.
Proto neexistuje univerzálních:
„Pět úprav, díky kterým prodáte každý byt dráž.“
Reality jsou složitější. A právě proto má smysl připravovat každou nemovitost jinak.
Profesionální prezentace může mít větší efekt než drahá rekonstrukce
Tuhle část majitelé někdy podceňují. Můžete mít krásně připravený byt. Ale pokud ho nafotíte mobilem za šera, napíšete několik obecných vět do inzerátu a nastavíte špatnou nabídkovou cenu, velká část investice do přípravy přijde vniveč.
Prodej nemovitosti je celek.
Patří do něj správná cena.
Profesionální fotografie.
Video.
Půdorys.
Dobře napsaný text.
Prezentace lokality.
Web nemovitosti.
Reklama.
A následná práce se zájemci.
Kupující totiž nekupuje jen počet metrů čtverečních.
Kupuje si také představu, jak se mu tam bude žít.
A tu mu musíme umět ukázat.
Co bych tedy před prodejem bytu udělal?
Ve většině případů bych začal tím nejjednodušším.
Byt pořádně uklidit.
Odstranit přebytečné věci.
Opravit viditelné drobnosti.
Zlepšit světlo.
Podle stavu vymalovat.
A připravit prostor tak, aby působil čistě, vzdušně a přehledně.
Teprve potom bych řešil dražší úpravy.
A rozhodně ne podle pocitu.
Podle čísel.
Protože nejlepší příprava nemovitosti před prodejem není ta nejdražší.
Je to ta, která zvýší její atraktivitu a prodejní potenciál více, než kolik vás stojí.
Přemýšlíte, co udělat s vaším bytem před prodejem?
Než objednáte novou kuchyň, koupelnu nebo řemeslníky, můžeme se na to podívat společně.
Prověřím stav bytu, aktuální konkurenci i ceny podobných nemovitostí v lokalitě.
A řeknu vám, kam bych před prodejem peníze investoval.
A kde bych je naopak nechal v kapse.
Protože cílem není mít před prodejem nový byt. Cílem je dobře ho prodat.
